Cómo Calculamos tu Hipoteca

1. El Sistema de Amortización Francés: Cuotas Fijas

El corazón de nuestro simulador de crédito hipotecario es el Sistema de Amortización Francés. Este método es el más común en Perú y se caracteriza por mantener las cuotas mensuales constantes durante todo el plazo del préstamo, lo que te ofrece estabilidad y previsibilidad en tus finanzas (excluyendo seguros y comisiones que se suman aparte).

Aunque la cuota total es fija, la composición interna de cada pago varía con el tiempo:

• Al inicio del crédito: Una mayor proporción de tu cuota se destina a cubrir los intereses generados por el capital pendiente.
• Hacia el final del crédito: La mayor parte de tu cuota se enfoca en amortizar el capital, es decir, reducir directamente el monto principal de tu deuda.

Esta progresión asegura que el capital se vaya reduciendo gradualmente mientras mantienes un pago mensual constante. Es crucial entenderlo para interpretar correctamente los resultados de nuestra calculadora hipotecaria.

2. Cálculo de la Tasa de Interés Mensual Efectiva (Tasa Periódica)

Para realizar los cálculos, primero convertimos la Tasa de Interés Anual (TEA) que ingresas a una tasa de interés efectiva mensual (Tasa Periódica). Aunque algunos simuladores dividen la TEA entre 12, una conversión más precisa, y la que usamos, es la siguiente:

Esta tasa mensual `i` es la que se aplica en cada período de pago para calcular los intereses.

3. Cálculo de la Cuota Mensual Base

Una vez que tenemos la tasa de interés mensual efectiva, utilizamos la fórmula del Sistema Francés para determinar la cuota mensual base (C) que pagarás. Esta fórmula es fundamental para cualquier calculadora hipotecaria:

Esta cuota `C` es el monto fijo que pagarías cada mes si no realizas pagos extra o si no se incluyen seguros u otras comisiones que los bancos añaden por separado.

4. Desglose de Cada Cuota: Intereses y Capital

Para cada una de las `n` cuotas, nuestro simulador de crédito hipotecario desglosa cuánto se destina a intereses y cuánto a amortización de capital. Esto te permite ver cómo tu deuda principal se reduce a lo largo del tiempo.

• Intereses del Período: Se calculan sobre el saldo de capital pendiente al inicio de ese mes.

Intereses = Saldo Pendiente Anterior × Tasa de Interés Mensual

• Amortización de Capital: Es la porción de tu cuota que efectivamente reduce el monto principal de tu deuda.

Amortización = Cuota Mensual – Intereses del Período

El saldo pendiente se actualiza cada mes restando la amortización de capital.

5. Impacto de los Pagos Extraordinarios

Una de las funcionalidades más potentes de nuestra calculadora hipotecaria es la simulación de pagos extra. Estos pagos adicionales pueden tener un impacto significativo y acelerar tu camino hacia la libertad financiera.

Cuando realizas un pago extra, puedes elegir entre dos efectos:

• Reducir el Plazo del Crédito: Este es el escenario más ventajoso si tu objetivo es ahorrar intereses. El pago extra se destina íntegramente a amortizar capital, reduciendo el saldo principal. Esto hace que las cuotas futuras calculen intereses sobre un monto menor, y el número total de cuotas disminuye, acortando el tiempo de tu préstamo y ahorrando miles de soles en intereses totales.
• Reducir el Monto de la Cuota Mensual: En este caso, el pago extra también reduce el capital. Sin embargo, en lugar de acortar el plazo, el banco recalcula las cuotas restantes para que sean de un monto menor, manteniendo el plazo original. Esto te da un alivio en tu presupuesto mensual, pero el ahorro total en intereses es menor comparado con la opción de reducir el plazo.

Nuestra simulación considera estos efectos en tiempo real, permitiéndote tomar decisiones informadas sobre cómo gestionar tu crédito hipotecario Perú.